2024년 집팔면 절대 안돼는 위험한 이유 "미국 경제위기, 곧 찾아옵니다." 지금 당장 집을 팔려고 하는 사람이 있다면 뜯어 말리세요. (한문도 교수 한국부동산경제협회 회장)

"미국 경제위기, 곧 찾아옵니다." 지금 당장 집을 팔려고 하는 사람이 있다면 뜯어 말리세요. (한문도 교수 한국부동산경제협회 회장)

핵심

* 최근 논의에 따르면 미국의 경제 위기 징후는 한국, 특히 부동산 시장에서 관찰되는 것과 유사합니다.

* 서울은 25개 구로 구성되어 있으며 강남, 동작, 양천 등 주목할 만한 지역이 있으며, 현재 15개 구에서 15%에서 30% 사이의 가격 변동이 발생하고 있습니다.

* 지난 가을부터 특별 주택 대출 프로그램의 종료로 인해 가격이 조정을 받고 있지만, 역사적으로 낮은 1.6%의 이자율로 새로운 모기지 대출이 도입되면서 시장 활동에 활기를 불어넣었습니다.

* 시장 금리는 3.5%이며 은행은 일반적으로 4.5%에서 5.5% 사이의 금리를 부과하지만, 올 봄부터는 금리가 2%에서 3% 사이로 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

* 최근 무디스의 신용 경고 등 경제가 어려운 상황에서 특히 가계 부채와 환율 리스크가 커지면서 정부가 새로운 정책을 시행하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

* 내년부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 엄격하게 시행될 예정으로, 특히 젊은 층과 건설업 종사자의 신규 투자에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미국 부동산 시장의 관측에 따르면 모기지 대출 기관의 일감이 70~75% 감소했다는 보고가 나오는 등 한국에도 영향을 미칠 수 있는 경기 둔화 국면을 시사하고 있습니다.

* 전반적으로 갭 투자 비율의 변화로 인해 많은 사람들이 현재 가격으로 시장에 진입하기 어려워지면서 특히 대도시 및 지방 지역의 잠재적 주택 구매자들에게 대기 기간이 필요한 상황입니다.

줄거리

서울의 경제 상황과 주택 시장

경제 위기 징후는 미국과 서울의 25개 구에서 비슷하며, 15개 구는 30~15%의 가격 변동을 경험하고 있습니다. 1.6% 금리의 새로운 모기지론이 도입되면서 시장 붐이 일고 있고, 정부는 주거 복지 확대와 주택 소유를 지원한다는 목표를 세우고 있습니다. 올 봄에는 금리가 2%에서 3% 사이로 떨어질 것으로 예상되지만, 금리 차이로 인한 은행 파산 가능성이 우려되고 있습니다.

부동산 시장 현황

부동산 시장은 9개 지역에서 변동이 나타나고 나머지 15개 지역은 30%에서 15% 사이에서 조정되는 등 가격 동향이 차별화되고 있습니다. 매수우위지수와 거래량 등 주요 지표가 하락하며 조정 국면의 시작을 알리고 있습니다. 인위적인 정책을 시행할 수 있는 정부의 능력은 제한적이며, 경제 상황의 불안정성으로 인해 금리 인하 가능성에 대한 우려도 커지고 있습니다.

향후 이자율의 변화와 그 영향

한국은행이 내년부터 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 위험 가산금리를 전면 시행합니다. 이러한 변화는 자영업자와 건설업 종사자에게 부담을 주고, 사회 초년생에게도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 정부의 금리 인하 정책이 큰 영향을 미치지 못할 수도 있고, DSR의 엄격한 적용은 투기성 부동산을 진정시키려는 목적도 있습니다.

경제 변화가 부동산 시장에 미치는 영향

부동산 중개인은 업무가 크게 감소하고 있으며 일부는 공증 서비스로 전환하고 있습니다. 공급 과잉은 경제 위기로 이어져 부동산 가격이 20~25% 이상 폭등하고 있습니다. 무주택자의 경우 갭투자 비율이 변경되어 시장 진입이 더욱 어려워졌고, 공공주택의 할인 분양이 예정되어 있어 고가 주택 구매를 억제할 것으로 보입니다.

재융자 및 임시 주택 소유가 주택 시장에 미치는 영향

일시적 다주택 소유자들이 3년간 양도소득세 면제 혜택을 누리기 위해 4%에서 3%로 재융자 대출을 받는 것이 인기를 끌고 있습니다. 현재 주택 시장은 과거에 비해 가격이 크게 하락하는 등 위험한 상황입니다. 서울의 아파트 공급이 부족해 주택 가격이 꾸준히 하락하고 있어 과거 시장 거품이 반복될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

전세 대출에 대한 지속적인 논의

전세대출에 대한 끊임없는 논의는 국가 신용 기준, 회계 원칙, 은행 간 거래 이자율과 관련이 있습니다. 외화 부족은 통화가치 하락으로 이어져 국가에 영향을 미칠 수 있으므로 해외 자금과 외환 보고에 대한 면밀한 조사가 매우 중요합니다. 국제 회계 기준과 총부채원리금상환비율(DSR) 규정의 시행과 특정 대출에 대한 예외 규정으로 인해 상황은 더욱 복잡해졌습니다.

 

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